A importância do avaliador na legitimidade dos preços em leilões

Com a perspectiva de ampliar o conhecimento público sobre as diversas fases de um leilão oficial e das atividades profissionais das quais elas dependem, abordamos aqui o trabalho do avaliador imobiliário. Para isso, entrevistamos o engenheiro Hytalo Diego Lemos de Freitas. Para ele, a função do avaliador é fundamental para a legitimidade dos preços nos leilões, o que beneficia a todos os atores envolvidos no certame.  Jornal Imprensa Leilões:  O que é exatamente uma avaliação imobiliária e qual é o seu principal objetivo no contexto de um imóvel destinado a leilão? Hytalo de Freitas - A avaliação imobiliária é um trabalho técnico que determina o valor de um imóvel, ou de um direito sobre ele, em uma data específica e para uma finalidade definida. Ela não é um palpite nem uma média de anúncios. É um estudo que parte da vistoria, da análise documental e da pesquisa de mercado, e que segue uma metodologia normatizada. No leilão, o objetivo principal é dar ao processo uma referência de valor confiável. Esse valor serve de base para o lance mínimo e protege todos os envolvidos: o devedor, para que o bem não seja entregue por qualquer preço; o credor, para que a dívida seja satisfeita da melhor forma possível; e o arrematante, que precisa saber se o preço ofertado tem lastro na realidade. No fundo, a avaliação é o que dá legitimidade ao preço dentro do leilão. Qual é a importância do trabalho do engenheiro avaliador para garantir que um imóvel levado a leilão seja apresentado ao mercado com uma estimativa de valor tecnicamente fundamentada? Hytalo de Freitas - Ela é grande, porque o leilão tem uma característica que o mercado comum não tem: a venda é compulsória. O proprietário não escolhe o momento nem negocia o preço. Nesse cenário, um valor mal calculado pode causar um prejuízo sério. Se a avaliação estiver alta demais, o imóvel não recebe lances e o processo se arrasta. Se estiver baixa demais, alguém perde patrimônio de forma injusta. O engenheiro avaliador traz método e responsabilidade técnica para essa conta. Ele vai ao imóvel, entende o que está sendo avaliado, pesquisa o mercado de forma criteriosa, trata os dados estatisticamente quando cabe, e assina o trabalho com  Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),  respondendo por ele. É isso que diferencia um laudo de uma opinião. Quais são as principais diferenças entre uma avaliação de imóvel realizada para um processo imobiliário judicial, extrajudicial, patrimonial ou para bancos? Hytalo de Freitas -  A base técnica é a mesma: normas, métodos e o cuidado com a pesquisa de mercado. O que muda é a finalidade, e a finalidade influencia o enfoque do trabalho. No processo judicial, o laudo vai ser lido por juiz, advogados e, muitas vezes, por assistentes técnicos das partes. Ele precisa ser muito bem fundamentado, porque pode ser questionado a qualquer momento, e o avaliador precisa estar preparado para responder a impugnações e esclarecimentos. Nos leilões extrajudiciais, como os decorrentes de alienação fiduciária, a lógica é mais contratual e administrativa, com prazos e regras próprios previstos em lei e no contrato. A avaliação patrimonial serve a empresas, inventários, partilhas e balanços, e o foco é retratar o patrimônio de forma fiel (inclusive nesse caso não se atenta a liquidez do imóvel, apenas o seu valor intrínseco). Nas avaliações para bancos, especialmente para garantia de financiamento, a instituição costuma ter padrões, formulários e critérios internos próprios, e há uma preocupação muito forte com liquidez, ou seja, com a capacidade de aquele bem ser convertido em dinheiro se o crédito não for pago. Ressalto ainda que em toda a avaliação, quando da apuração do valor venal de um imóvel, geralmente esse é calculado no cenário de venda à vista. Quais normas técnicas, metodologias e critérios éticos orientam o profissional na elaboração de uma avaliação imobiliária? Hytalo de Freitas - A referência principal é a ABNT NBR 14653 (Associação Brasileira de Normas Técnicas – Normas Brasileiras), que trata da avaliação de bens e é dividida em partes. A parte 1 traz os procedimentos gerais, a parte 2 trata dos imóveis urbanos e a parte 3 dos imóveis rurais, entre outras. É ela que define os métodos, os requisitos do laudo e os graus de fundamentação e de precisão que o trabalho alcança. Também são muito importantes as normas e orientações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), que é a principal entidade técnica da área. Quanto aos métodos, o mais utilizado para imóveis urbanos é o comparativo direto de dados de mercado, que compara o imóvel com outros semelhantes ofertados ou negociados. Existem também o método evolutivo, que soma terreno e construção, o método da renda, que parte da capacidade de gerar receita, e o método involutivo, usado para áreas com potencial de aproveitamento. Continua na próxima edição.