A importância do avaliador na legitimidade dos preços em leilões – Parte II

Na sequência da entrevista com o engenheiro civil *Hytalo Diego Lemos de Freitas, que é avaliador imobiliário oficial, nessa segunda parte, ele continua respondendo a um conjunto de perguntas que contribuem para ampliar o conhecimento público sobre as diversas fases de um leilão oficial. Como na primeira parte da entrevista, publicada na última edição do Jornal Imprensa Leilões, Hytalo de Freitas evidencia, com mais detalhes sobre diversos dados e variáveis, como se desenvolve a tarefa do avaliador, considerada fundamental para garantir a legitimidade dos preços dos bens levados a leilão. Durante uma vistoria, quais são as principais características do imóvel que precisam ser observadas e registradas pelo avaliador? Hytalo de Freitas - Eu costumo dividir a vistoria em três olhares: o entorno, o terreno e as benfeitorias. No entorno, observo a localização, os acessos, a infraestrutura urbana (pavimentação, iluminação, saneamento, transporte), os serviços e comércios próximos, o perfil de ocupação da vizinhança e eventuais fatores que valorizam ou desvalorizam, como vista, ruído ou áreas de risco. No terreno, registro formato, dimensões, topografia, testada, posição na quadra e confrontações. Quanto as benfeitorias, verifico tipologia, área construída, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, sistemas e instalações, acabamentos e a existência de manifestações patológicas relevantes, como trincas, infiltrações ou problemas estruturais aparentes. Quais variáveis mais influenciam a formação do valor de um imóvel — localização, área, padrão construtivo, conservação, infraestrutura, mercado, vocação do imóvel ou do lugar, documentação ou outras? Hytalo de Freitas - Todas elas influenciam, mas não com o mesmo peso, e o peso muda de um mercado para outro. A localização costuma ser a variável mais forte, porque é a única que não se altera: você reforma uma casa, mas não muda o endereço dela. A vocação é um ponto que o público às vezes esquece. Um mesmo terreno pode valer muito mais se o zoneamento permitir uso comercial ou maior aproveitamento. E a documentação pesa bastante: um imóvel sem matrícula regular, com área construída não averbada ou com pendências tem menor liquidez, e isso se reflete no valor. O papel do avaliador é justamente identificar, com base nos dados, quais variáveis de fato explicam o preço naquele mercado específico, em vez de aplicar uma receita pronta.  Como o engenheiro determina quais parâmetros principais devem ser utilizados como referências ou comparativos para se chegar ao valor de mercado de um determinado imóvel? Hytalo de Freitas - O ponto de partida é conhecer bem o imóvel avaliando e a região onde esse se encontra. A partir disso, eu busco imóveis semelhantes: mesma região ou regiões equivalentes, mesma tipologia, faixa de área parecida, padrão construtivo compatível. Esses são os chamados dados de mercado, os quais irão compor o que chamamos de amostra de mercado. Com a amostra montada, ela precisa ser tratada. Imóveis nunca são idênticos, então é preciso homogeneizar as diferenças, seja por fatores, seja por inferência estatística, geralmente por regressão linear. É a análise estatística que mostra quais variáveis realmente explicam os preços naquela amostra. Não é o avaliador que "escolhe" o que importa por intuição: os dados precisam confirmar. Também é essencial conferir a qualidade de cada dado, porque um anúncio desatualizado, duplicado ou com informação errada contamina todo o resultado. De que maneira as condições do mercado imobiliário da região podem alterar o resultado de uma avaliação, especialmente em períodos de valorização ou retração? Hytalo de Freitas - A avaliação é sempre uma fotografia do mercado em uma data. Se o mercado está aquecido, com muita procura e pouca oferta, os preços sobem e os imóveis vendem rápido. Em retração, acontece o contrário: sobra oferta, os prazos de venda aumentam e a distância entre o preço anunciado e o preço efetivamente negociado costuma crescer. Quais particularidades de um imóvel em situação de leilão podem dificultar a avaliação, como ocupação, dívidas de impostos e serviços, acesso restrito, falta de documentação, ausência de informações ou impossibilidade de realizar uma vistoria interna? Hytalo de Freitas - Praticamente todas as que você citou aparecem com frequência. O imóvel de leilão raramente é um imóvel "limpo". Muitas vezes o antigo proprietário não colabora, o imóvel está ocupado e o acesso interno é negado. Há casos de imóveis abandonados, com deterioração que não se consegue enxergar de fora. Há dívidas de IPTU, condomínio e concessionárias, construções não averbadas, divergências entre a área da matrícula e a área real, ou falta de projetos e documentos básicos. Quando o imóvel está ocupado ou não é possível realizar uma vistoria completa, como o avaliador trabalha tecnicamente para seguir o serviço e reduzir as incertezas na avaliação? Hytalo de Freitas - Primeiro, eu faço tudo o que é possível fazer. Faço uma vistoria externa minuciosa, observo a fachada, a cobertura quando visível e o entorno, e converso com vizinhos ou com o síndico, quando for o caso. Depois, busco o máximo de informação indireta: matrícula, cadastro imobiliário municipal, IPTU, projetos aprovados, imagens de satélite e de ruas, e a planta de unidades semelhantes no mesmo condomínio. A própria NBR 14653 oferece um caminho técnico para essas situações, que é a avaliação em situação paradigma. A situação paradigma é uma condição hipotética, definida de forma expressa, que se adota como referência para avaliar o bem. Na prática, quando não consigo entrar no imóvel, posso avaliá-lo considerando, por exemplo, que o interior apresenta padrão de acabamento e estado de conservação compatíveis com o que se observa externamente, com a idade da edificação e com as demais unidades do empreendimento. Também é possível adotar como paradigma o imóvel desocupado, livre de ônus ou com a área construída regularizada, conforme a finalidade do trabalho. Quais são os erros ou equívocos mais comuns encontrados em avaliações imobiliárias e quais cuidados o profissional deve tomar para evitá-los? O avaliador pode ser acompanhado durante o seu trabalho de pessoas ligadas às partes envolvidas no leilão? Hytalo de Freitas - Os erros mais comuns que vejo são: amostras pequenas ou com imóveis que não são realmente comparáveis; uso de anúncios sem nenhum tratamento, como se o preço pedido fosse o preço de venda; dados antigos; falta de vistoria ou vistoria superficial; ignorar a situação documental; e laudos que apresentam o resultado sem mostrar como se chegou a ele. Sobre o acompanhamento: sim, pode e, em muitos casos, é até desejável. Em perícias judiciais, a legislação processual assegura que os assistentes técnicos das partes sejam comunicados e acompanhem as diligências. Isso dá transparência ao trabalho. O que não pode haver é interferência na conclusão técnica. As partes podem mostrar o imóvel, entregar documentos e fazer observações, mas o valor é definido pelo avaliador, com independência. Continua com a última parte na próxima Edição

*Hytalo Diego Lemos de Freitas é engenheiro civil Avaliador de Imóveis. Seu portfólio inclui mais de 5 mil imóveis vistoriados e avaliados, os quais totalizam mais de R$ 5 bilhões em imóveis dados em garantia aos principais bancos e agentes de crédito do mercado nacional. Presta assessoria para investidores individuais, holdings de investimento imobiliário e a leiloeiros oficiais em ações junto aos Tribunais de Justiça do Estado do Espírito Santo. Atua em áreas como terrenos urbanos, glebas urbanizáveis, casas e apartamentos, salas comerciais, prédios, lojas e agências bancárias, galpões industriais, loteamentos urbanos e condomínios residenciais, comerciais e industriais.