Imóvel em leilão com ação de usucapião exige cautela do arrematante

Na esperança de fazer um bom negócio, antes de arrematar um imóvel em leilão é recomendável que sejam tomados alguns cuidados. Entre os quais, o de verificar o estado do imóvel pretendido em relação à sua ocupação e se existe registro de alguma ação de usucapião envolvendo o bem. Em caso afirmativo, cabe ao arrematante ter ciência de que ao adquirir um imóvel nessa condição poderá enfrentar obstáculos que vão comprometer a posse efetiva do bem no tempo desejado. A leitura atenta do edital do leilão e a busca pelo máximo de informações, inclusive jurídicas, sobre o imóvel pretendido, é uma orientação básica, principalmente para quem ainda não reúne muita experiência com leilões. É preciso ter em mente também que a carta de arrematação, por si só, não garante que se pode entrar de imediato no imóvel se ele estiver ocupado com morador.  Outro ponto central é que a arrematação judicial não elimina automaticamente um direito de usucapião que já tenha sido adquirido pelo ocupante.

Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada, quando são cumpridos os requisitos previstos em lei. O termo, que também usado no feminino (a usucapião) provém do latim usu capere (tomar pelo uso). De forma simplificada, quem ocupa um imóvel, como se fosse proprietário deste imóvel, durante o período exigido pela legislação e preenchendo outros requisitos, pode buscar o reconhecimento da propriedade por usucapião. Dessa forma, usucapião é um modo legal de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel por posse prolongada, contínua e pacífica, desde que dentro do que estabelece a lei. Diz-se que o instituto jurídico, através do usucapião, premia quem dá uma função social ao bem, seja morando, cultivando ou cuidando dele, quando o dono original não o faz. Há diferentes tipos de usucapião. O artigo 1.238 do Código Civil estabelece o prazo de 15 anos de posse contínua e sem oposição para a modalidade Extraordinário, reduzido a dez anos em determinadas circunstâncias. Outras modalidades têm prazos e exigências próprios. O Usucapião Ordinário exige 10 anos de posse (podendo cair para 5 anos se houver compra formalizada com "justo título" e boa-fé). Já o Usucapião Especial Urbano exige 5 anos de posse de um imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel. Outros exemplos são o Usucapião Especial Rural, que exige 5 anos de posse de uma área rural de até 5 hectares (50.000 m²), utilizada para trabalho e subsistência familiar, sem possuir outro imóvel, enquanto o Usucapião Familiar exige 2 anos de posse exclusiva de um imóvel de até 250 m² após o abandono do lar por um dos cônjuges ou companheiros. Observa-se que terras públicas não podem ser objeto de usucapião. O reconhecimento é feito por via Extrajudicial (diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, indicada para casos bem documentados e sem contestação) ou por via Judicial (por meio de uma ação na Justiça). 

Antes de decidir pela compra de um imóvel em leilão deve-se ter uma atenção especial quando existir uma ação de usucapião em curso sobre aquele bem. Caso contrário, o arrematante estará correndo o risco de comprar um imóvel objeto de disputa judicial pela sua propriedade. Isso acarreta mais custos e dificulta a posse e utilização do patrimônio. Para o cálculo do investimento não se deve desconsiderar que haverá despesas com procedimentos judiciais, regularização registral e eventual demora para utilizar ou revender o bem. Segundo advertem especialistas no assunto, a mera existência de uma ação de usucapião não significa que o ocupante já tenha direito reconhecido sobre o imóvel. Contudo, apontam que isso já indica que há uma controvérsia que precisa ser examinada antes da compra. Dependendo das provas, do tempo de posse e do andamento do processo, o resultado pode afetar os direitos do proprietário registrado e do futuro arrematante. 

É recomendado a interessados em arrematar um imóvel em leilão que busque  o aporte de um advogado experiente em direito imobiliário para fazer uma consulta da matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e verificar se existem averbações, penhoras, indisponibilidades ou gravames.  A leitura integral do edital é também indispensável porque, pela lei, ali deve conter a descrição do bem, sua matrícula, valor de avaliação e as condições da alienação. Reforçam ainda os especialistas que o Código de Processo Civil prevê a expedição da carta de arrematação e, quando cabível, do mandado de imissão na posse, de acordo com as exigências legais e que isso, porém, não dispensa a análise de disputas específicas envolvendo o imóvel. Outro passo fundamental, quando for o caso, é consultar os autos da ação de usucapião para saber quem está reivindicando a propriedade do imóvel; há quanto tempo o imóvel segue ocupado; quais documentos e provas foram apresentados e se já existe decisão judicial. Com esses levantamentos, o advogado poderá ajudar a avaliar os riscos e prever a possibilidade de eventuais conflitos entre a execução e a ação de usucapião. O Superior Tribunal de Justiça (STF) já examinou casos em que o usucapião foi reconhecido em arrematação judicial, o que mostra a importância de avaliar as circunstâncias de cada processo. Assim, antes de dar um lance, o interessado deve comparar o preço ofertado com todos os custos e riscos identificados. Havendo dúvidas sobre a titularidade, a ocupação ou os efeitos da ação judicial, pode ser um melhor negócio adiar a oferta até obter uma avaliação jurídica fundamentada. 

Quem pretende arrematar um imóvel ocupado deve saber, portanto, que a análise não pode se limitar à matrícula imobiliária ou ao fato de o imóvel estar sendo vendido pela Justiça. É preciso estar atento a outros pontos, por exemplo:  Há quanto tempo o ocupante exerce a posse e se é possível somar períodos de possuidores anteriores; se existe ação de usucapião em andamento ou decisão judicial sobre a propriedade; se houve oposição efetiva à posse e em que momento ela ocorreu; se o leilão abrange o imóvel inteiro ou apenas uma fração ideal; se há condições jurídicas e práticas para obter a posse física do bem após a arrematação. Deve saber ainda que a existência de uma ação de usucapião não significa automaticamente que o arrematante perderá o imóvel. Da mesma forma, a arrematação não garante, por si só, que toda alegação de usucapião será afastada. Fontes: Código Civil - regras sobre usucapião / Código de Processo Civil - regras relativas aos leilões judiciais. Apuração: Redação do Jornal Imprensa Leilões