Judicial X Extrajudicial: entenda as diferenças entre os dois tipos de leilões

Comprar um imóvel, veículo, equipamento ou outro ativo em leilão pode representar uma oportunidade de aquisição, mas o primeiro passo para quem pretende participar desse mercado é compreender que nem todo leilão segue o mesmo caminho jurídico. Entre as principais modalidades estão o leilão judicial e o leilão extrajudicial. Apesar de ambos terem como objetivo a venda pública de bens, seguem caminhos jurídicos distintos. No leilão judicial, a venda acontece por determinação da Justiça, dentro de um processo judicial. Já no leilão extrajudicial, a venda ocorre sem a necessidade de um processo judicial, seguindo as regras previstas na legislação ou no contrato que permite a realização do leilão. A distinção é especialmente importante porque o comprador não deve analisar apenas o valor do lance. É necessário compreender por que aquele bem está sendo levado a leilão, qual legislação rege, as regras que orientam a venda, se existem dívidas ou outras obrigações relacionadas ao bem e quais são as condições definidas no edital.

O leilão judicial acontece dentro de um processo que tramita na Justiça. Em geral, um bem é levado à venda pública por determinação judicial para que o valor obtido seja utilizado conforme a decisão do processo, como no pagamento de uma dívida que está sendo cobrada judicialmente. Imagine, por exemplo, uma pessoa que não conseguiu pagar uma dívida e possui um imóvel que pode responder por essa obrigação. Se a Justiça determinar a venda desse bem, ele poderá ser levado a leilão para que o dinheiro obtido seja destinado ao cumprimento da decisão judicial.  O Código de Processo Civil (CPC), em seu artigo 879, prevê que a alienação judicial pode ocorrer por leilão judicial, eletrônico ou presencial, entre outras formas de alienação previstas na legislação. Antes da realização do leilão, o interessado deve ter acesso às informações necessárias para avaliar o bem. Por isso, o edital é um dos documentos mais importantes do procedimento. Ele deve informar, entre outros dados, qual é o bem que será vendido, seu valor de avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a eventual comissão do leiloeiro.  O edital também deve informar a existência de ônus, recursos ou processos pendentes relacionados ao bem, além de indicar, no caso do leilão eletrônico, o endereço da plataforma e o período em que os lances poderão ser apresentados. Em outras palavras: no leilão judicial, o interessado não está simplesmente comprando um bem anunciado para venda. Ele está participando de uma venda determinada e regulamentada pela Justiça, com regras que precisam ser conhecidas antes da apresentação do lance.

O leilão extrajudicial acontece fora de um processo judicial. Nesse caso, não é necessário que um juiz determine a venda do bem. O procedimento segue as regras previstas na legislação e, conforme a situação, no contrato firmado entre as partes. Um exemplo comum é o de um imóvel usado como garantia de um financiamento. Se o comprador deixa de pagar a dívida e não regulariza a situação dentro do prazo previsto em lei, o credor pode, seguindo os procedimentos legais, assumir a propriedade do imóvel e levá-lo a leilão para tentar recuperar o valor devido. A principal diferença é que, no leilão extrajudicial, o bem pode ser levado a leilão sem que seja necessário iniciar um processo judicial para cobrar a dívida.  No mercado imobiliário, um dos principais exemplos é a alienação fiduciária de imóveis, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997. A legislação estabelece as etapas que devem ser cumpridas antes que o imóvel possa ser levado a leilão.  Isso não significa, porém, que o leilão extrajudicial seja uma venda informal. Ele também possui regras, prazos, documentos e exigências legais que precisam ser cumpridos. Por isso, quem pretende participar deve verificar a origem do leilão, ler o edital,  documentação e entender as condições antes de apresentar um lance. Também é importante avaliar eventuais dívidas, restrições, ocupação e demais informações que possam influenciar na aquisição do bem.