Leilão de imóvel ocupado: arrematante deve respeitar contrato de locação ou pode pedir a desocupação

Muitas pessoas estão enxergando nos leilões imobiliários uma oportunidade de bom negócio e chance para a realização do sonho da casa própria adquirindo imóvel com valor e condições melhores que os praticados no mercado. Mas, para que todo o processo da arrematação até a posse do imóvel transcorra sem surpresas desagradáveis, é preciso tomar alguns cuidados, especialmente, quando o imóvel a ser leiloado estiver ocupado com morador. Antes de ofertar um lance, é fundamental que o arrematante leia integralmente o edital, e, contando com uma assessoria jurídica, busque fazer um levantamento completo de toda a situação do imóvel pretendido. Além de consultar se a matrícula está atualizada, se o valor condiz com a avaliação, se há débitos acumulados de ações judiciais, situação condominial e outros, é preciso saber  se está ocupado com morador e a dimensão do que isso pode representar. Nesse caso, de acordo com a lei, a compra em leilão de um imóvel ocupado não significa, por si só, que o arrematante tenha o direito de ir lá, por conta própria, e retirar imediatamente o morador ou locatário do imóvel. No caso de não haver saída voluntária, orienta-se que a desocupação deve seguir o procedimento judicial adequado, que pode envolver pedido de imissão na posse ou, conforme a situação jurídica, ação possessória.

Vínculo jurídico

Conforme o entendimento jurídico, o arrematante não deve considerar, automaticamente, o ocupante como alguém sem qualquer vínculo jurídico com o imóvel. Quando existe uma locação válida, essa relação contratual deve ser considerada na definição da forma adequada de retomada da posse. Assim, uma precaução importante a ser tomada pelo arrematante de um imóvel ocupado levado a leilão  é saber que a aquisição poderá ser demorada, envolver custos adicionais e até medidas judiciais. Em todo caso, sugere-se que a orientação de um advogado especializado pode reduzir riscos, evitando que o que seria um bom negócio se transforme em prejuízo ou um problema de longa espera, até a posse. A situação deve ser analisada à luz do contrato de locação, da Lei do Inquilinato e das circunstâncias da aquisição. Feito isso,  deve-se avaliar quanto tempo poderia levar para  ter a posse, quanto isso vai custar e se vale a pena fazer o investimento.

O que diz a lei

O artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato.  Nessa hipótese, a legislação prevê prazo de 90 dias para a desocupação, ressalvada a existência de contrato com cláusula de vigência em caso de alienação, devidamente averbada na matrícula. A própria lei determina que a denúncia seja exercida no prazo de 90 dias contado do registro da venda ou do compromisso. Depois desse período, a lei presume a concordância com a manutenção da locação.

Regras

• Prazo para desocupar: O novo dono dá 90 dias para o locatário sair do imóvel.
• Prazo para reclamar: O novo dono deve avisar o inquilino em até 90 dias após registrar a venda no cartório. Se perder esse prazo, presume-se que ele aceitou continuar a locação.
• Exceção (Cláusula de Vigência): O adquirente não pode despejar o inquilino se o contrato for por tempo determinado, tiver uma cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado (registrado) na matrícula do imóvel.
• Promissário comprador: Quem tem promessa de compra registrada e imissão na posse tem o mesmo direito de pedir o imóvel.