STJ garante comissão de leiloeiro mesmo quando devedor quita dívida após a arrematação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o leiloeiro público tem direito à comissão quando o bem é arrematado e, posteriormente, o devedor quita a dívida para impedir a conclusão da venda judicial. O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma, por unanimidade, no julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.198.525. A decisão, divulgada em 17 de julho de 2026, esclarece que a remuneração pode ser exigida mesmo quando a quitação ocorre antes da assinatura do auto de arrematação, desde que o trabalho do leiloeiro tenha produzido resultado útil. O colegiado também reconheceu que o profissional pode recorrer como terceiro prejudicado quando uma decisão judicial afeta diretamente seu direito à comissão.

Entenda o caso julgado pelo tribunal

O processo teve origem em uma execução de título extrajudicial na qual um imóvel foi levado a leilão judicial. O juízo responsável nomeou um leiloeiro e fixou sua comissão em 5% sobre o valor da arrematação. Após a realização do certame, um interessado arrematou o imóvel e depositou o preço. Antes da assinatura do auto de arrematação, porém, os devedores depositaram judicialmente o valor necessário para quitar a dívida e encerrar a execução, buscando evitar a transferência definitiva do bem. Em primeira instância, a liberação do imóvel foi condicionada ao pagamento da comissão do leiloeiro. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), entretanto, afastou essa exigência, sob o argumento de que a ausência de assinatura do auto impedia considerar a arrematação formalmente concluída. O leiloeiro recorreu ao STJ para discutir a exigibilidade de sua remuneração. Ao analisar o caso, a Terceira Turma reformou o entendimento do tribunal estadual e restabeleceu a decisão de primeiro grau, que condicionava a remição da execução ao pagamento da comissão.

Por que a comissão continua devida?

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 903 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que a arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do respectivo auto. Isso, contudo, não significa que o trabalho realizado anteriormente pelo leiloeiro deixe de produzir efeitos jurídicos. Conforme o entendimento adotado, a aceitação do lance e o depósito do preço caracterizam a realização da arrematação para fins de reconhecimento do resultado útil da atividade profissional. A assinatura posterior do auto formaliza e consolida os efeitos da alienação, mas sua ausência não elimina automaticamente o direito à remuneração. Para o relator, condicionar a comissão exclusivamente à assinatura do documento transferiria ao leiloeiro o risco de acontecimentos posteriores à conclusão de seu trabalho, sem respaldo legal.

O que diz o Código de Processo Civil?

A decisão está fundamentada, especialmente, em dois dispositivos do CPC:

Artigo 884, parágrafo único: prevê a remuneração do leiloeiro público pela atividade de alienação judicial, observadas as disposições legais e as condições aplicáveis ao caso. Artigo 903: disciplina o momento em que a arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável, a partir da assinatura do auto de arrematação.

O STJ interpretou esses dispositivos de forma conjunta para distinguir a remuneração pelo resultado útil da atividade do leiloeiro da formalização definitiva da transferência do bem. Na prática, o entendimento impede que a quitação posterior da dívida seja utilizada, por si só, para afastar a comissão devida por um leilão que efetivamente resultou em arrematação, nos termos analisados pelo tribunal.

Leiloeiro pode recorrer como terceiro prejudicado

Outro aspecto relevante do julgamento foi o reconhecimento da legitimidade do leiloeiro para recorrer como terceiro prejudicado, conforme o artigo 996 do CPC. Embora atue como auxiliar da Justiça e não seja parte na relação processual principal entre credor e devedor, o profissional pode questionar uma decisão quando ela atinge diretamente um direito de sua titularidade. O relator ressaltou que não basta existir um interesse econômico indireto. É necessário demonstrar prejuízo jurídico efetivo. No caso analisado, o tribunal estadual havia declarado expressamente inexigível a comissão, atingindo diretamente o direito à remuneração do leiloeiro. O reconhecimento dessa legitimidade permite ao profissional buscar a revisão judicial de decisões que afetem diretamente o recebimento de sua comissão.

Impactos para o mercado de leilões judiciais

A decisão oferece maior previsibilidade jurídica para leiloeiros públicos, advogados, credores, devedores e interessados na aquisição de bens em leilões judiciais. Para os profissionais responsáveis pelos certames, o entendimento reforça que a remuneração está relacionada à efetiva realização do trabalho e à obtenção de resultado útil, e não apenas à conclusão formal de todas as etapas da transferência do patrimônio. Para os devedores, a decisão esclarece que a possibilidade de quitar a dívida e recuperar o bem antes da consolidação da venda não elimina necessariamente os custos decorrentes de uma arrematação já realizada. O julgamento também destaca a importância de observar as condições fixadas pelo juízo, os termos do edital e as regras aplicáveis à comissão do leiloeiro em cada procedimento. É importante ressaltar que o julgamento foi proferido pela Terceira Turma do STJ em um recurso especial específico. Embora represente orientação relevante para casos semelhantes, seus efeitos devem ser analisados à luz das circunstâncias de cada processo e dos precedentes aplicáveis. Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ), Terceira Turma, Recurso Especial 2.198.525. Relator: ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Notícia institucional publicada em 17 de julho de 2026. Apuração: Redação do Jornal Imprensa Leilões.